都心の不動産市況　2026/8 | 辻堂の不動産売却に携わり実績豊富なスタッフが情報を発信中です

都心におけるオフィスおよび住宅市況の動向について

足元のマクロ経済において、実質GDP成長率がプラス成長を維持し、完全失業率が改善傾向をたどるなか、東京都心部（千代田・中央・港・新宿・渋谷の都心5区）のオフィス市場および新築小規模一戸建ての住宅市場は、ともに堅調な需要を背景に力強い動きを見せています。以下にそれぞれの最新動向を解説します。

堅調さが際立つ都心オフィス需要

東京都心5区のオフィスマーケットは、需給が極めて引き締まった状態にあります。三鬼商事のデータによると、2026年8月時点の平均空室率は1.87％と5カ月連続で低下しました。企業の分室設立や業務拡張に伴う成約が活発であり、解約面積を大きく上回るペースで空室の消化が進んでいます。これに連動し、平均賃料は坪あたり23,647円（前月比360円高、前年同月比12.46％高）へと上昇しています。

また、三幸エステートが調査する「1フロア200坪以上の大規模ビル」に限定すると、需給の逼迫感はさらに顕著です。2026年8月の空室率は0.96％を記録し、2020年9月以来、約6年ぶりに1％を下回る極めて低い水準となりました。オフィスビル総合研究所の予測では、今後3年間で募集賃料がさらに19.5％上昇すると見込まれており、好立地かつ競争力の高い大規模ビルを中心に、今後も品薄感に伴う賃料の上昇傾向が継続する見通しです。

高水準を維持する都心住宅市況

一方で、個人消費や住環境を取り巻く住宅市場、特に「新築小規模木造一戸建て住宅（土地面積50㎡以上100㎡未満）」の動向を見ると、エリアによる価格の濃淡が現れつつも、都心エリアの需要は根強く推移しています。

東京カンテイの調査によると、2026年8月の首都圏全体の平均価格は6,345万円（前月比2.8％高）と3カ月ぶりに上昇へと転じました。この上昇の主因は、価格水準が極めて高い東京都の供給シェアが拡大したことにあります。東京都全体の平均価格は8,043万円（前月比0.8％安）とわずかに下落したものの、東京23区単体で見ると平均価格は8,977万円という高水準を維持しています。前月比では3.7％の下落となり4カ月ぶりに9,000万円台を下回りましたが、前年同月比では10.5％もの大幅なプラスを示しています。城北・城東エリアでの価格調整が見られた一方で、都心エリアの物件価格は依然として上昇傾向にあり、利便性の高い都市型住宅に対する実需の強さが価格を下支えしています。

まとめ

オフィス市場では企業の拡張意欲が旺盛で空室率が歴史的な低水準にあり、住宅市場でも23区を中心に高価格帯での取引が継続しています。景気の先行きには中東情勢によるコスト上昇などの懸念材料も残るものの、利便性と資産価値の高さを兼ね備えた「東京都心部」の不動産に対する需要は、ビジネス・居住の両側面において極めて強固であると言えます。