不動産競売までの流れ～鎌倉の任意売却相談もお気軽に | 辻堂の不動産売却に携わり実績豊富なスタッフが情報を発信中です

倒産や解雇・転職の失敗など職業的事情、病気などの身体的事情、キャッシングやクレジットなどの多重債務etc...。いろいろあると思いますが何かしらの金銭的理由により住宅ローンの返済資金が無くなり返済停止になります。

すると、金融機関から請求書や督促状が届くようになりますが、この時に金融機関と相談して返済計画の変更（リスケ）を行う人と、通知を開封しなかったり金融機関に連絡しなかったり、結果として無視していしまう人に分かれます。

競売に進むのは金融機関の協力が得られずリスケが出来なかった場合や金融機関と相談しなかった場合などになります。

その後、支払い停止が一定期間（例えば６ヶ月）になると”期限の利益を喪失”しローン債権が保証会社や債権回収会社に移ります。この時、保証会社や債権回収会社が住宅ローンを借りた元の金融機関に住宅ローン債務の代位弁済（債務者に代わりローンを支払うこと）をします。

続いて、保証会社や債権回収会社が代位弁済によりローン債権が移転したことと、代位弁済分の一括返済を要求する通知を債務者に送ってきます。

当然ですが、債務者は一括返済できませんから、その旨を連絡したり通知を無視していると抵当権の実行（＝競売の申立て）という事になります。

この通知に驚き任意売却の相談を頂くことが一番多いかもしれません。もっと早い段階でご相談いただいた方が良いことは確かですが、この時点でも競売まではまだ時間は有りますので任意売却の経験が有る不動産会社に相談していただく事をお勧めします。

債権者（保証会社や債権回収会社）により競売の申立てが行われ”競売開始決定通知”が届きます。

さらに、暫くして”不動産の現状調査について”という通知にて現状調査の予告が有ります。調査当日は調査官が来訪し敷地内や建物内の写真を撮ったり、不動産の状況や権利関係・使用者（占有者）などの聞き取りが行われます。

使用者が不在の場合は、強制的に鍵を開けて調査が行われる場合もあります。

不動産の現状調査が終わり、配当要求公告等が行われたあと”期間入札の通知”が届きます。

この頃になると不動産競売のウェブサイトなどに競売情報として掲載されるので、競売で不動産を購入する不動産業者や一般の方が、家の外観や周辺環境を見に来たりします。そして場合によっては知人・友人・ご近隣に知られてしまう事となります。

競売情報として公開されて数カ月後、期間入札の開始となります。入札期間は２週間あり、その間に購入希望者が入札を行います。

普通の購入と異なり、購入希望者は土地の境界についての調査や建物の内見などを事前に行うことが出来ません。それらリスク費用を考慮して入札価格を決定するので相場に比べて安い金額で入札することになります。

開札日当日、入札があれば１週間後には売却許可決定が行われ、その後数週間後に不動産の引渡しになります。

任意売却が出来るのは開札前まで。開札されると出来なくなります。念の為、期間入札の開始までには任意売却を完了させて競売の取下げまで済ませておきたいところです。

相談を頂くタイミングにも拠りますので一概には言えませんが保証会社などに債権が移転して６～１０ヶ月間程度で任意売却を完了させる必要があります。

※参考画像をご覧ください。

次回、最終回です。