不動産の譲渡所得税の計算 | 辻堂の不動産売却に携わり実績豊富なスタッフが情報を発信中です

不動産を売却して利益が出たときには、その売却益に税金が課税されるのですが、この時の売却益を譲渡所得と言い他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。

この譲渡所得の計算方法ですが不動産の価格だけで判断するのではなく購入時の諸費用や売却時の費用の一部を加算して算出します。また建物については減価償却分を考慮する必要があります。  

まずは譲渡所得の金額を計算します。譲渡所得の計算法は以下の通りです

譲渡所得 ＝①譲渡による収入－（ ②不動産の取得費 ＋ ③譲渡費用 ）  　

　①譲渡による収入　＝　不動産の譲渡代金、固定資産税や都市計画税の清算金

　②不動産の取得費　＝　Ａ）不動産の購入代金 ＋ 諸費用 － 建物の減価償却費 　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　Ｂ）譲渡による収入×５％ 　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　※購入費用が分かる場合は、Ａ）の方が有利な場合が殆どです

　③譲渡費用　　　　＝　売却時に要した諸費用  

※購入時も売却時も認められる諸費用は決まっています。例えば、「仲介手数料」「不動産取得税」「登録免許税」「登記手数料」「印紙代」などは諸費用として加算できますが、「火災保険料」や「引越し費用」、つなぎ融資を利用した場合の「つなぎ融資のローン事務手数料」「つなぎ融資のローン金利」は費用に加算することは出来ません。

土地を購入して建物を建築する場合で、購入した土地に古家が有る状態での引渡しだった場合はその古家の解体費用を土地の買主が負担するケースもありますが、その場合の解体費用は購入時の費用に含めることができます。

また、つなぎ融資に関する諸費用や利子などは購入費用に加算できないのですが、不動産購入のために直接借りた資金の利子のうち、その不動産を実際に使用開始するまでの期間に対応する利子などは費用に含めることが出来ます。

コチラも参考にしてください→国税庁タックスアンサー  

次は譲渡所得から利用できる税控除（特別控除）を適用し課税譲渡所得を算出します。 特別控除は、「居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例※１」や令和５年１２月３１日までの譲渡に限りますが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」等々、他にも幾つかあります。

課税譲渡所得　＝　譲渡所得　－　特別控除  

※１　住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできないなど、併用できない制度も有りますのでご注意ください。  

最後に所有期間に応じた税率を掛けて税額を算出します。 所有期間が５年以下の場合は“短期譲渡所得”といい居住用不動産の場合の税率は３９．６３％（所得税が３０．６３％、住民税が９％）。

所有期間が５年を超える場合は“長期譲渡所得”といい居住用不動産の場合は２０．３１５％（所得税が１５．３１５％、住民税が5％）となり更に所有期間が１０年を超えている場合は、課税譲渡所得が６０００万円以下の部分は１４．２１％まで税率が下がります。

所有期間の考え方は売却した年の１月１日時点で５年以下か５年越え（若しくは１０年越え）で判断します。単純に購入時からの期間ではないことに注意が必要です。  

課税額　＝　課税譲渡所得　×　税率

住宅を買い替える場合に譲渡所得の3000万円控除を使うか住宅ローン減税を利用するか悩みますが住宅ローン減税については支払った税金が上限になるので扶養家族が多いなど他の控除により所得税を減額済みの場合は3000万円控除を利用した方がお得ですが、一般的な住宅で建物の減価償却を考慮しても譲渡所得が3000万円近くになるのも珍しいことだと思いますので、事前のシミュレーションは欠かせません。

※注）皆様それぞれの税額などの算出は税務署や税理士に直接確認・相談するか国税庁ＨＰのタックスアンサー等でご確認のうえでお願いします。この記事は税制の概略をご紹介することを目的としており参考になさったことで生じた損害等の全てについて当社は責任を持てませんのでご了承ください。

コチラもご参考に→国税庁ＨＰ　非税理士により行うことが禁止される税理士業務