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query_builder 2022/03/10
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競売

「任意売却や不動産競売について」の2回目。

今回は不動産競売を少し解説。

不動産競売について

一般的な住宅を住宅ローンを利用して購入した場合、融資した金融機関は購入した土地や建物に抵当権を設定します。(いわゆる借金の担保です。)

そして毎月の返済を一定期間怠ると金融機関は”抵当権の実行”を行います。


抵当権の実行とは、抵当権が設定された不動産を裁判所で行われる不動産競売で売却し、その売却代金から自己の債権の弁済(支払いが止まった住宅ローンに充当)に充てることが出来る権利を行使することです。


つまり利用している住宅ローンの支払いを停止すると数か月後に、”抵当権の実行”があり不動産競売が行われます。

何ヶ月分停止すると競売になる?

住宅ローンを借りるときに「金銭消費貸借契約」を金融機関と締結しますが、その契約の中で6ヶ月となっていることが多いです(もちろん異なる設定も有りますのでご自身の契約書をご確認ください)。


少し話は逸れますが、上記の場合『6か月分の延滞で「期限の利益を喪失」します。』的なことが記載されていると思います。


住宅ローンは長期にわたる分割返済で35年払いの場合は420回払となります。420回目の支払は420ヶ月先まで払わなくて良いので、それを”期限の利益”と表現します。そのローンの支払いを期間途中で6ヶ月延滞するとその長期分割返済の”期限の利益を喪失”し、一括返済を求められるのです。


債務者は毎月の支払いに困っているのに一括払いなんて出来ません。よって金融機関は債務者(所有者)の意思に関係なく不動産を換金して弁済を受けるために抵当権の実行(不動産競売)を行う事になります。


不動産競売での売却はその特殊性から任意売却より売却価格が低くなる傾向が有ります。つまり売却後を考えると少しでも高い金額で売却できる可能性が有る任意売却を選択したほうが良いのですが、その辺りの説明は次回。

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