失敗しない不動産売却の秘訣 | 辻堂の不動産売却に携わり実績豊富なスタッフが情報を発信中です

不動産の売却は、多くの方にとって一生に何度もない大きなイベントです。失敗しないためには、事前の準備と情報収集が非常に重要になります。以下に、失敗しない不動産売却のためのポイントを詳しく解説します。


不動産売却の失敗しない方法

売却を成功させるためには、計画的な準備、適切な情報収集、そして信頼できるパートナー選びが鍵となります。

1. 売却理由と目標を明確にする

まず、なぜ不動産を売却したいのか、売却後の生活はどうしたいのかを具体的に考えてみましょう。

・売却理由の明確化：　住み替え（買い替え）、転勤、相続、資産整理など。理由によって、売却時期や価格交渉の柔軟性が変わってきます。

・売却目標の具体化：　いつまでに、いくらで売りたいのかを明確にします。例えば、「3ヶ月以内に〇〇円で売却し、〇〇円の自己資金を残したい」といった具体的な目標を設定しましょう。


2. 情報収集と相場把握

現在の市場状況と、所有する不動産の周辺相場を知ることは非常に重要です。

周辺の売却事例を調べる方法は以下のようなものがあります

・レインズ（不動産流通標準情報システム）：　不動産会社しか利用できませんが、信頼性の高い情報源です。不動産会社に、周辺の取引事例を調べてもらいましょう。

・不動産ポータルサイト：　SUUMO、HOME'S、at homeなどで、周辺の類似物件の売り出し価格をチェックします。ただし、これは「売り出し価格」であり、実際の「成約価格」ではない点に注意が必要です。

・国土交通大臣指定の不動産情報サイト：　不動産取引価格情報検索サービスなどで、実際の取引価格を調べることもできます。

・不動産会社に相談する：　複数の不動産会社に査定を依頼し、周辺相場や市場の動向について意見を聞きましょう。


3. 信頼できる不動産会社選び

売却の成否は、不動産会社選びに大きく左右されます。

・査定依頼は複数社に：　複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格の根拠、売却戦略、担当者の対応などを比較検討します。3社ほど相談すると良いです。例えば5社に査定を依頼して一番高い価格と低い価格の会社を除外するなどの工夫をすると現実的な売却価格の見当がつきやすくなると思います。

・査定価格の根拠を確認する：　高すぎる査定価格を提示する会社には注意が必要です。その価格の根拠（周辺の類似物件の成約事例、物件の強み、市場動向など）をしっかり説明してもらいましょう。

・担当者の質を見極める：        知識と経験:不動産売買の経験が豊富か、周辺エリアの知識が深いか。

・コミュニケーション能力：　疑問点に分かりやすく答えてくれるか、こちらの意図を理解してくれるか。

・熱意と誠実さ：　物件を熱心に見てくれるか、メリットだけでなくデメリットも説明してくれるか。

・媒介契約の種類を理解する：　不動産会社との契約には、以下の3種類があります。

　◇専属専属専任媒介契約

　　1社のみに依頼。他社に依頼したり、自分で買主を見つけることはできない。

　　最も囲い込みのリスクがあると言われています。
　◇専任媒介契約

　　1社のみに依頼。自分で買主を見つけることはできる。
　◇一般媒介契約

　　複数社に依頼可能。自分で買主を見つけることもできる。

囲い込みのリスクを避けるためには、一般媒介契約または専任媒介契約を検討し、レインズへの登録をしっかり確認しましょう。



4. 物件の魅力を最大限に引き出す

一戸建てやマンションを売却する場合、内覧希望者に良い印象を与えるための準備は非常に重要です。


・ハウスクリーニング：　水回りや窓、床など、普段掃除しない場所もきれいにしましょう。便利なお掃除グッズも色々あるので是非活用しましょう。
・整理整頓、片付け：　不要なものは処分し、スッキリとした空間を演出します。生活感が出すぎないように心がけましょう。片付けは引っ越しの準備にもなります。
・リフォームの検討：　大規模なリフォームは不要な場合が多いですが、壁紙の張り替えや設備の交換など、費用対効果の高いプチリフォームは検討の価値がありますが、まずは不動産会社に相談してみましょう。

内覧時の準備

・明るく、清潔感のある空間を保つ。
・どの家にも固有の匂いがあります。住んでいると気づきにくいのですが出来るだけ換気や消臭に努めましょう。
・内覧中は、基本的に不動産会社に任せ、質問された時に丁寧に答える程度にする。



5. 適正な価格設定と販売戦略

価格設定は売却の成否を分ける最も重要な要素です。

根拠に基づいた価格設定:複数の不動産会社の査定価格を参考に、周辺相場、物件の状態、売却期間などを考慮して適正な価格を設定します。高すぎると売れ残り、安すぎると損をします。
販売戦略の確認:不動産会社がどのような媒体（インターネット広告、チラシ、不動産会社間のネットワークなど）で物件を宣伝してくれるのか、内覧見込み客へのアプローチ方法などを確認しましょう。
価格交渉への対応:事前に「いくらまでなら値下げできるか」というラインを決めておくと、いざという時にスムーズに対応できます。


6. 契約から引き渡しまで

売買契約締結後も、やるべきことはたくさんあります。

・売買契約の締結：　契約書の内容をしっかり確認し、不明な点は不動産会社に質問しましょう。気軽に相談できる不動産売買に詳しい弁護士がいる方はアドバイスを貰うのも方法のひとつです。手付金や引き渡し時期、特約事項などを確認します。
・重要事項説明：　売主として買主に告知するべきことを確認しておきましょう。例えば雨漏りや傾きなどの建物本体の不具合の他に、給湯器やガスコンロなどの住宅設備機器に不具合がある場合や特に目立つ汚れなどです。
・残金決済と引き渡し：　買主からの買主からの残金決済を確認後、鍵や関係書類を引き渡します。司法書士が立ち会い、所有権移転登記の手続きを行います。
・引越しと各種手続き：　売却に伴い、引っ越し、住民票の移動、電気・ガス・水道の解約など、各種手続きを忘れずに行いましょう。因みによく忘れるのが火災保険の解約です。


7. 税金対策

不動産売却には税金が伴います。

・譲渡所得税：　売却益が出た場合にかかります。所有期間によって税率が変わります（5年以下は短期譲渡、5年超は長期譲渡）。
・特例の確認：　居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除など、税金の軽減措置を受けられる場合があります。税理士や不動産会社に相談し、適用できる特例がないか確認しましょう。



まとめ

不動産売却は、多くのステップと専門知識を必要とします。焦らず、計画的に進めることが成功への鍵です。上記のポイントを参考に、ご自身の状況に合わせて最適な売却プランを立ててみてください。不明な点があれば、遠慮なく不動産会社や専門家に相談することが、失敗しないための最も確実な方法です。

是非、当センターの不動産売却相談もご活用ください！