都心タワマン最上階の5割が「不在」？投資化がもたらす光と影 | 辻堂の不動産売却に携わり実績豊富なスタッフが情報を発信中です

かつて、タワーマンションの最上階といえば、成功者が優雅な都市生活を送る“ステイタス”の象徴でした。きらびやかな夜景を見下ろすペントハウスは、一つの到達点でもありました。

しかし、日本経済新聞社が実施した調査によって、その実態が変質していることが明らかになりました。東京・大阪の都心部に建つタワーマンション約300棟の最上階を調べたところ、約5割の所有者が現地に住所を移さず、別の場所を登記していたらしいです。つまり、最上階の半分は「住む場所」ではなく、「投資」や「セカンドハウス」として保有されている可能性があります。（※購入当時の住所のままで引越後も住所変更登記を行わない方も居ますので断定はできません）

今回のデータから見えてきた、所有者が居住しないマンション空住戸に伴う管理上の弊害、そして価格上昇がもたらす恩恵と弊害について深掘りしていきましょう。

1. 居住者がいないことで生じる「マンション管理の弊害」

タワーマンションは「一つの巨大な共同体」です。日々の清掃やセキュリティから、数十年おきの大規模修繕、さらには昨今の建築費高騰に伴う「修繕積立金の値上げ」まで、住人の合意形成なしには維持できません。しかし、そこに「住んでいない所有者」が増えることには、大きなリスクが伴います。

〇総会への無関心と合意形成の難しさ

実需で住んでいる住民であれば、建物の劣化や住環境の変化は大きな問題です。しかし、別の場所に暮らしている投資家や別荘としての所有者は、管理組合の総会に関心を持ちにくい傾向が有ります。重要議案の投票率が下がったり、修繕積立金の値上げ案に対して「資産価値を維持するための前向きなコスト」として賛成が得られにくくなったりするケースが増える可能性があります。

〇コミュニティの空洞化とモラルの低下

不在住戸が多いフロアや棟では、賃貸入居者の入れ替わりが激しくなりがちです。顔が見えない関係性が広がると、共用部分の利用マナー低下やゴミ出しルールの違反などが起きやすくなり、結果としてマンション全体のブランド力や資産価値を静かに蝕む原因となります。

2. 投資マネー流入による「価格上昇」がもたらす恩恵

一方で、東京や大阪の都心タワマンに世界中・日本中から投資マネーが流れ込み、通常以上の価格上昇を引き起こしていることにも、経済的な側面での「恩恵」が存在します。

〇都市の富の蓄積と税収効果

高額なタワマンが国内外の富裕層や投資家に買われることで、自治体の固定資産税や都市計画税などの税収に良い影響があります。

〇資産効果（ウェルス・エフェクト）による景気刺激

不動産価格の上昇は、所有者の含み益を増やします。富裕層の消費マインドが刺激され、高級財やサービス市場への好循環を生み出す原動力となっています。また、日本の不動産市場が「安全な投資先」として国際的なプレゼンスを維持するアピールにもつながっています。

3. 行き過ぎた価格高騰がもたらす「深刻な弊害」

恩恵がある一方で、投資目的の需要が通常以上の価格上昇を招いた結果、私たちの社会や住宅市場には無視できない大きな弊害が生まれています。

〇実需層（一般のファミリーや若い世代）の完全な締め出し

「住みたい場所」にあるはずの住宅が、マネーゲームの対象になることで価格が高騰し、一般的な年収の共働き世帯などは都心部に手が出せなくなっています。結果として、都市を支える若手労働者や子育て世代が郊外へと追いやられ、都市の活力が失われるリスクがあります。

〇バブル崩壊リスクとゴースト化の懸念

実需を伴わない、価格上昇期待だけの投資マネー主導の価格高騰は、金利の動向やマクロ経済のショックに極めて脆弱です。万が一、不動産市況が冷え込んだ際、一斉に売りに出されて価格が急落したり、買い手がつかずに電気が灯らない「ゴーストタワー化」する部屋が増えたりする懸念が残ります。

〇固定資産税の上昇が招く暮らしにくさ

マンション周辺の持ち家に長く暮らす方は不動産価格の上昇の恩恵と、固定資産税等の上昇による支出増化があります。年金暮らしの世帯の場合は上昇する税金の負担が重く、一方で売却すると以前より高額で売れることから、長く暮らした自宅を売却して他の地域に転居するような動きも。

これからのタワマンと住まいのあり方

日経新聞の調査から判明した「最上階の5割が不在」という一つの可能性は、日本のタワーマンションがもはや「生活の器」の枠を超え、国境を越えた「金融商品」に変貌した証のように見えます。

投資用・セカンドハウスとして所有されること自体は自由です。また市場経済（自由経済）というものです。しかしそれが「管理組合の機能不全」や「実需層の居住難」という歪みを生むのであれば、今後は管理組合の運営ルールのデジタル化（オンライン総会の普及など）や、より実効性と持った管理の仕組みづくりが急務となります。

私たちが暮らす住まいは、多くの人にとって、ただの「商品」ではなく、日々の生活を営む場所です。投資としてのマンションと、共同住宅としての健全なコミュニティ維持のバランスをどう取るのか。いま、日本の不動産市場は大きな曲がり角に立ってるのかも知れません。