土地取得規制の可能性が呼ぶ「駆け込み」需要

2025/11/22

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高市政権による外国人や外国資本による日本国内の土地取得規制の強化に向けた動きは、国家の安全保障と国民の利益を守るという目的を持つ一方で、不動産市場に一時的な「駆け込み需要」を引き起こす可能性を秘めています。

・規制強化の内容と実現性

高市総理は所信表明で外国人土地取得に関するルールの見直しを明言し、小野田紀美経済安保相を新担当閣僚に任命しました。現在、自民党内の「外国人政策本部」で具体的な議論が進められており、2026年の通常国会での法案提出を目指す方針です。

既存の「重要土地等調査法」に基づく防衛施設や国境離島周辺への規制に加え、水源地、インフラ施設周辺、データセンターの候補地など、経済安全保障の観点から規制対象区域が大幅に拡大される可能性のほか、自然環境や地域文化の保護の観点からリゾート地や人気の観光地での外国資本による土地取得・開発行為などの制限が考えられます。外国人投資家は日本人とは異なる目線で土地の評価している可能性も高く、地方の広大な土地を安価に取得するようなケースもあるようなので、それらもカバーするために日本全体を規制の対象とするかもしれません。

・外国人投資家の市場行動

この「規制の足音」は、特に日本の不動産を投資対象とする外国人投資家に対し、以下のような行動を促す動機となります。

・取引の複雑化・コスト増の回避

規制が導入されると、土地取得には行政による審査や届け出が必要になり、取引が長期化・複雑化し、コストが増えることが予想されます。これを避けるため、現行ルール下で迅速に取引を完了させようとする動きが活発化するかもしれません。

・優良物件の先行確保

規制対象となる可能性が高い水源地近くの土地や、将来的なインフラ計画に絡む土地、または単純に価格が上昇傾向にある都心部の優良物件など、「今のうちに買っておきたい」という思惑が強まります。

・エリア選定のシフト

規制の対象とならないと見込まれる地域や、規制の影響が低いとされる商業施設や住宅地などへ、投資の焦点を移す動きも考えられます。

・市場への短期的な影響

短期的には、規制対象となる可能性が高いと見られるエリアや、大規模な投資が行われる優良物件において、外国人による不動産取得の件数や金額が増加する可能性があります。これは、市場の一部で短期的な価格上昇圧力を生む要因となり得ます。

何れも、価格上昇圧力となるようなストーリーですが、実際に規制が始まると買手が減るわけですから価格下落要因になるかも知れません。

さて、皆さんは、どのようにお考えでしょうか？